Tre vjet pas, prapë keq!

T? p?rhumbur me iden? e nj? legjislacioni modern e t? ballafaquar ?do dit? me v?shtir?si prej m? banaleve, me pazot?si institucionale e me keqkuptime mbi t? drejt?n dhe p?rgjegj?sin?, ky ?sht? realiteti i jet?s n? nd?rtesat kolektive. Tre vjet pas plot?simit t? ndryshimeve n? ligjin p?r nd?rtesat e banimit n? bashk?pron?si, me nj? histori q? zgjat qysh nga paslufta, e q? assesi s?po i gjendet zgjidhje.

01 shkurt 2017 10:58

Organizimi i jetës në ndërtesa e banimit në bashkëpronësi është përgjegjësi e pronarëve të njësive individuale, përmes shoqatës së pronarëve dhe kryesisë së shoqatës të cilët kontraktojnë një administrator të certifikuar, i cili është përgjegjës për ushtrimin e menaxhimit, mirëmbajtjes dhe shërbimeve të tjera për të mirën e ndërtesës. Kjo është fryma në të cilën është ndërtuar Ligji për Ndërtesat e Banimit në Bashkëpronësi, duke kaluar përgjegjësinë e organizmit dhe funksionimit të jetës në bashkëpronësi vetë qytetarëve.

Tingëllon e lehtë për t’u bërë realitet, madje edhe ashtu duhet të jetë. Por, si në gjithçka tjetër thuajse, përveç që mungon vullneti për një organizim në të mirën e përgjithshme, ligjvënësi ka krijuar iluzion për përgjegjësinë individuale, vetorganizimin qytetar e ndjenjën e të përbashkëtës. Nuk janë krijuar mekanizma të qartë të këtij vetorganizimi, duke lënë shumë çështje të hapura e me mundësi të ndryshme të interpretimit, si dhe duke mos e përfillë rolin e komunave në këtë proces ose të Ndërmarrjeve Publike Banesore.

*

Gjithsesi, ligji po del të jetë i pazbatueshëm edhe 3 vjet pas, përkundër që Administratorët e parë tashmë janë certifikuar. Duke lënë menjanë aspektet e vetorganizimit qytetar e vullnetit të të njëjtëve, në pikëpamjen time janë dy çështje të pasqaruara ligjore, të cilat për konsekuencë po e bëjnë të pamundshëm fillimin e procesit të administrimit të hapësirave të përbashkëta:

 - Pamundësia për themelimin e Shoqatave të Pronarëve dhe

 - Anëtarësia obligative në të njëjtat

Norma e nenit 24, pika 1, parasheh që “Shoqata e Pronarëve vendos për statusin juridik të saj, e cila mund të jetë Organizatë Joqeveritare (OJQ) ose Person Juridik (biznes) duke u regjistruar pranë organeve kompetente administrativo-shtetërore”, normë kjo që është e kushtëzuar nga norma e nenit 22, pika 4, e cila parasheh që: “anëtarësia e këtij entiteti juridik duhet të përbëhet ekskluzivisht nga të gjithë pronarët e njësive individuale”.

Meqenëse, dispozita e nenit 22, pika 4, parasheh që anëtarësia përbëhet ekskluzivisht nga të gjithë pronarët e njësive individuale, e bën thuajse të pamundur aplikimin e dispozitës së nenit 24 pika 1, meqenëse, e njëjta parasheh që Shoqata e Pronarëve mund të jetë OJQ e që statusi i të njëjtave rregullohet me Ligjin për Lirinë e Associmit në Organizata Joqeveritare, dhe refuzimi potencial i cilit do pronar që të anëtarësohet do të bënte praktikisht të pamundur funksionimin e OJQ-së. Është e drejtë kushtetuese dhe ligjore e secilit të vendosë që të jetë pjesë e një OJQ-je ose jo, madje, në rastet të caktuara mund të ketë edhe barriera të tjera ligjore që do të pamundësonin pronarët të jenë pjesë e çfarëdo organizate joqeveritare.

Po ashtu, në rastet kur Shoqata e Pronarëve do të themelohej në bazë të ligjit për Shoqëritë Tregtare, ligj ky i cili nuk parasheh anëtarësi formale të obligueshme përveç se për themeluesin ose bashkëthemeluesit, pavarësisht llojit të biznesit, çështja e anëtarësisë juridikisht mbetet e pasqaruar. Problematikë tjetër në rastin kur Shoqata do të mund të themelohej si person juridik është çështja e kapitalit themeltar e cila është e padefinuar në kontekst të organizimit të mundshëm të Shoqatës si person juridik, meqenëse ligji për Shoqëritë Tregtare obligon themeluesit për kapital themeltar, ndërsa në anën tjetër Ligji për Ndërtesa e Banimit në Bashkëpronësi nuk parasheh pjesë të pasurisë së përbashkët e cila mund të përdoret si kapital në frymën që kërkohet në bazë të dispozitave të ligjit për Shoqëritë Tregtare.  

Andaj, në të dy variantet ligjvënësi ka qenë krejtësisht i paqartë duke mos marrë parasysh ligjet e tjera strukturore që kanë përparësi për çështje të veçanta të rregulluara nga to, e që për konsekuencë, proces i organizimit të jetës në bashkëpronësi mbetet ende i pafilluar edhe 3 vjet pas plotësimndryshimeve të këtij ligji.

*

Po si mund të zgjidhet problemi i themelimit, i regjistrimit dhe i anëtarësisë së Shoqatës së Pronarëve?

Meqenëse vetorganizimi qytetar është problematikë më vete dhe me qëllim të ‘ringjalljes’ së bashkësive lokale si elemente të rëndësishme të jetës ‘institucionale’ komunale, e që po ashtu, jeta në bashkëpronësi të mbetet brenda kornizave të qeverisjes lokale, mbaj qëndrimin që identifikimi i blloqeve/objekteve që edhe fizikisht janë të përshtatshme për të themeluar Shoqatën e Pronarëve të identifikohen, dhe të iniciohet themelimi i Shoqatave nga vetë bashkësitë lokale. Gjithashtu, Shoqata e Pronarëve nuk duhet të ketë status të veçantë juridik (OJQ ose Person Juridik) por me aktin themeltar i cili deponohet në Bashkësinë Lokale, përcaktohen të drejtat dhe obligimet e shoqatës si dhe organet e të njëjtës (kryesia e shoqatës). E gjitha kjo bëhet në prezencën e një noteri si autoritet me përgjegjësi publike në të cilën anëtarët (pronarët e njësive individuale) deklarativisht shprehin vullnetin e tyre për të qenë pjesë e anëtarësisë së gjerë të Shoqatës.

Ndërkaq, me një rregullore komunale do të rregullohej çështja e kontraktimit të Administratorëve, duke përcaktuar qartë procedurat e kontraktimit të administratorëve dhe hapësirës në metër katror, të cilën një Administrator mund ta menaxhojë, ngase në ligjin aktual këto çështje nuk janë të përcaktuara.

*

Realiteti 17 vjeçar i mungesës së Administratorëve, ka sjellë probleme për jetë normale në ndërtesat e banimit kolektiv, biznese ilegale të mirëmbajtjes – pa përgjegjësi e pa standarde, e mbi të gjitha kushtëzime kontraktuale non sens nga ndërtues të pasluftës, të cilët në kontratat e shit-blerjes së njësive banesore ose afariste kanë kushtëzuar blerësit për shërbime të mirëmbajtjes me çmime të larta dhe me shërbime të kompanive pa administratorë të certifikuar e pa standarde të kontrolluara, me të punësuar ilegal e pa asnjë detyrim tatimor për shtetin. Andaj, me qëllim të krijimit të një jetë normale, rritjes së numrit të të punësuarve dhe shumë faktorëve të tjerë, ligji aktual duhet të rishikohet dhe të rregullohen çështjet e mësipërme në mënyrë që të sigurohet implementimi i tij, të rritet përgjegjësia qytetare dhe ajo institucionale për një realitet të cilin shumë prej nesh e jetojmë çdo ditë dhe nuk jemi të kënaqur me kushtet dhe gjendjen e këtyre hapësirave.

01 shkurt 2017
10:58

Shkumbin Asllani